馬道街29號(hào)民國建筑新貌。受訪者供圖

人往哪去，錢從哪來？什么將被舍棄，什么能留下來？這些問題，在新一輪的城市更新試點(diǎn)工作中備受關(guān)注。

繼去年8月住建部發(fā)布“大拆大建”限令后，包括南京在內(nèi)的多個(gè)城市成為全國首批城市更新試點(diǎn)城市。今年4月25日，南京市公布《城市更新試點(diǎn)實(shí)施方案》，將圍繞居住類地段、生產(chǎn)類建筑、公共類空間和三者組合形成的綜合類片區(qū)四種類型開展試點(diǎn)。

連續(xù)兩年，南京市委市政府將城市更新作為支持秦淮區(qū)發(fā)展的“一件大事”。不論小西湖片區(qū)的更新模式，還是主城“硅巷”的率先探索，該區(qū)已然展現(xiàn)了不少階段性成果。如何在保留“老南京”慢生活的同時(shí)，讓“新南京”快速發(fā)展，秦淮區(qū)的再探索值得期待。

居住類建筑更新：把“慢”留給生活

斑駁的磚墻面，暗紅的老木門……這是64歲的劉永和一家曾居住的老宅——鳴羊里14號(hào)的舊貌。他很早就有了出新的祈盼。

“老房子價(jià)值在‘老’，問題也出在‘老’上。”在劉永和看來，過去建房缺少設(shè)計(jì)理念，拿客廳來說，用于吃飯就是餐廳，要睡覺又成了臥室，“最讓人心焦的是家里鬧過白蟻，木梁等部位已是脆弱不堪，雖說老宅是小二樓，但二層根本不敢住人。”

眼前平整的道路、郁郁蔥蔥的綠化和臨街新開商鋪，三五成群緩步而行的游人，好一派悠然閑適的景象。“小西湖改出來后，我才發(fā)現(xiàn)，那就是我們向往的樣子。”瞅著居住區(qū)的新風(fēng)貌，劉永和開心不已。

在大部分人的傳統(tǒng)觀念中，出新改造就意味著推倒重來、騰地?fù)Q人。也正是如此，小西湖片區(qū)在最初更新時(shí)并不被看好。比如，有“南京記憶文化空間”之稱的老門東，在改造中雖然保留文保、歷史建筑、古樹古井和街巷，但采取的是先搬遷后改造的方式，以致于不少原居民未能回遷。

“2015年謀劃小西湖片區(qū)改造時(shí)，我們探索了一種新模式。”南京歷史城區(qū)保護(hù)建設(shè)集團(tuán)董事長范寧說，這次的改造不再像以往“自上而下”——保留要保護(hù)的，拆掉其他建筑，搬走原有居民，而是采用了逆向思維、“自下而上”的更新思路，原住民擁有去留以及如何更新改造的選擇權(quán)。

于是，城市更新的關(guān)注點(diǎn)從建筑、街巷轉(zhuǎn)向了人。彼時(shí)，地方政府與高校設(shè)計(jì)專家和志愿者團(tuán)隊(duì)開展合作，走進(jìn)居民家中共同商量確定了“自我更新、有機(jī)更新、持續(xù)更新”的保護(hù)新路徑。

家住馬道街39號(hào)的許慶老人便是小西湖片區(qū)“小尺度、漸進(jìn)式”更新的受益人之一。在他家的D級(jí)危房更新前，參與街區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的東南大學(xué)建筑學(xué)院教授韓冬青曾10多次登門，與老人探討房屋改造方案。

“說實(shí)話，圖紙我們是看不懂。我和老伴提出兩點(diǎn)：改造后的地磚色澤不能太亮，要好打理；二樓得建個(gè)露臺(tái)，要好晾衣服。”讓許慶意外的是，韓教授還點(diǎn)出了屋子存在采光不足、通風(fēng)不暢的問題，并提供了解決方案。

經(jīng)過多輪商討，許慶的“夢(mèng)想小屋”很快便動(dòng)工了。因?yàn)槭袇^(qū)財(cái)政各補(bǔ)貼30%的費(fèi)用，這次翻建，他們只出了不到25萬元。歷經(jīng)8個(gè)月，老兩口去年底住上了敞亮一新、功能齊全的居所。

環(huán)境在變，許慶老兩口愛養(yǎng)花、愛散步的習(xí)慣卻一如往常。“我們不愿被安置他處，除了因?yàn)楦谶@里，還在于這里有習(xí)慣一輩子的生活節(jié)奏，高樓大廈是好，但總是少了一份閑適。”許慶說。

出新后的壹城中心。人民網(wǎng) 馬曉波攝

生產(chǎn)類建筑更新：把“快”留給發(fā)展

對(duì)于人口密度大、功能承載多、環(huán)境容量小的老城區(qū)，如何向存量空間要增量價(jià)值是一種新的期待。在生產(chǎn)建筑類更新改造方面，南京鼓勵(lì)利用舊廠房、舊倉庫、老商業(yè)、老校區(qū)、老舊樓宇改造建設(shè)現(xiàn)代公共服務(wù)和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)載體，建成一批城市硅巷、創(chuàng)新社區(qū)。

壹城中心便是秦淮區(qū)通過更新改造實(shí)現(xiàn)“逆生長”的老舊樓宇之一。其前身揚(yáng)子大廈建于上世紀(jì)九十年代，位于南京新街口核心區(qū)，早已不符合現(xiàn)階段高品質(zhì)的辦公需求。

“以前的大樓外立面是那種馬賽克瓷磚，我們進(jìn)行了更換處理，還將辦公區(qū)域的窗戶全部改為落地玻璃，既能改善內(nèi)部視野，又能提升大樓整體外觀。”南京壹城資產(chǎn)管理有限公司招商總監(jiān)戚誠說，老城區(qū)寸土寸金，為吸引對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)更高的總部企業(yè)落戶，他們對(duì)樓宇從內(nèi)而外進(jìn)行了改造。

戚誠說，過去的揚(yáng)子大廈沒有明確的產(chǎn)業(yè)定位，不少辦公室在層層轉(zhuǎn)租后，被分割成很小間的店鋪，零售、美食、美甲、小餐飲充斥其間。以秦淮區(qū)打造現(xiàn)代金融格局為契機(jī)，壹城中心也明確了“金融產(chǎn)業(yè)樓宇”的自身定位。

去年11月，煥然一新的壹城中心正式開園后，包括浙商證券、東北證券、華寶證券、香港高山金融內(nèi)地第二總部等12家金融機(jī)構(gòu)先后入駐。“對(duì)于證券公司，交通是尤其重要的區(qū)位因素，我們有不少業(yè)務(wù)都需要客戶來辦公點(diǎn)‘面簽’。”華寶證券合規(guī)專員解艷說，他們從郊區(qū)搬來后，開戶數(shù)量與同期相比增長了近10倍。

有著同樣感觸的，還有位于秦淮硅巷的一眾企業(yè)。2018年，秦淮硅巷在南京率先啟航。一批點(diǎn)綴于主城的老廠區(qū)、老校區(qū)、社會(huì)園區(qū)、低效樓宇得以重生。出門有“市井生活”的環(huán)境，頗受年輕人歡迎。尋常巷陌間一個(gè)個(gè)載體探索，凝聚成推動(dòng)科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的主陣地。

截至目前，秦淮硅巷19個(gè)備案載體總面積達(dá)57.09萬平方米，位列南京第一。秦淮區(qū)政府有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，面向“十四五”，秦淮硅巷將進(jìn)一步聚焦空間形象、內(nèi)涵品質(zhì)、產(chǎn)業(yè)布局、人才引育等方面，加速拓展秦淮硅巷、創(chuàng)新灣區(qū)品牌內(nèi)涵。“既要為秦淮產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與提升注入強(qiáng)勁動(dòng)力，也為南京城市更新，主城‘再中心化’探索有益經(jīng)驗(yàn)。”他說。

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